Desempeño de Nuestra Cartera
En M2CROWD, nos enorgullece compartir el desempeño de nuestra cartera de financiamientos.
Total financiado
$517 mdp
Capital devuelto
$309 mdp
Intereses pagados
$77 mdp
Rendimiento anual
15.6%*
*TIR de todos los proyectos pagados con la excepción de dos Re-Ventas que tuvieron rendimientos extraordinarios (más información abajo).
En M2CROWD, nos enorgullece compartir el desempeño de nuestra cartera de financiamientos. A continuación, presentamos una gráfica que demuestra el estatus de todos los financiamientos que hemos levantado y entregado.
Desempeño de la Cartera Total
El estatus de 369 proyectos de inversión financiados de 15 octubre 2018 hasta 31 mayo 2024 contemplando cada inversión como un proyecto, es decir no son porcentajes ponderados por el tamaño del proyecto.
Definiciones
Pagado – Indica que el proyecto se ha concluido y todos los inversionistas han recibido su capital y sus intereses, aunque los intereses finales pueden haber sido mayores o menores al estimado, en su mayoría la tasa pagada ha sido aproximado a lo estimado (encontrarás más información sobre rendimientos reales abajo).
En curso – Son los proyectos financiados que aún no han llegado a su fecha de vencimiento, considerando un periodo de gracia de 30 días.
Hasta 90 días – Son los proyectos con un atraso entre 30 y 90 días.
90 días a 1año – Son los proyectos con un atraso mayor a 90 días y menor a 360 días.
Más de 1 año – Son los proyectos con un atraso mayor a 360 días.
Resumen del Desempeño de la Cartera Total
En resumen, 47% de los proyectos financiados ya han sido 100% liquidados: capital e interés. Abajo presentamos más información sobre los rendimientos reales entregados.
El 36% de los proyectos siguen en curso, mientras otro 2% están atrasado por más de 30 días y menos de 90 días.
El 6% de los proyectos tienen un atraso de más de 90 días, pero menos de un año. De estos 3 proyectos dos están atrasados, pero pagando mientras otros dos seguimos negociando y tomando acciones legales.
Estos proyectos son:
Zao Vertical Living
A pesar de que este proyecto aún tiene poco de haber vencido, hemos comenzado ya nuestros procesos de cobro con el desarrollador. Aun esperamos una resolución favorable dentro de poco tiempo, sin embargo estamos preparando las acciones legales pertinentes para estar listos en dado momento que vemos la necesidad.
Gabino
El proyecto tuvo ligeros atrasos que acumulados ha llevado el proyecto a un atraso mayor a 90 días, sin embargo, el desarrollador está pagando intereses de forma mensual en compensación del atraso. El pronóstico es que el proyecto se liquidará entre marzo y abril de 2024.
Yatay
El proyecto ha avanzado bien, pero la venta de las unidades ha sido lenta por lo que el proyecto recién pasó a un atraso mayor a 90 días. Actualmente existe una venta en curso que por temas administrativas sigue en espera de su correspondiente cierre para cobrar y liquidar el financiamiento recibido.
Ángel Urraza
El proyecto está terminado al 100%. Más del 80% de las unidades han sido vendidas. Los primeros 7 de 8 fases total han sido liquidados quedando sólo la última fase, Fase 8 por liquidarse. Las últimas 2 unidades que quedan en garantía siguen en proceso de venta y con esta venta se liquidará la fase 8.
Periférico 1991
El desarrollo ha sido completado al 100% y ha tenido avances en ventas. A la fecha ha liquidado el 100% del capital que recibió y seguirá haciendo pagos, hasta liquidar la deuda que estimamos no debe pasar del fin del año.
Assemblage Park
Nuestra primera inversión en EEUU y hasta el momento, la única. El proyecto formó parte del portafolio de Prodigy Network, uno de los primeros fondos de fondeo colectivo en el mundo. Debido a los problemas que han enfrentado incluyendo la muerte de su fundador y director general han desencadenado una serie de sucesos que nos llevó a formar parte de un consorcio de más de 1,000 inversionistas en América Latina ejecutando una demanda colectiva para recuperar todo lo posible para nuestros inversionistas.
Morena 4
El desarrollador de este proyecto es sumamente experimentado ya que ha desarrollado más de 30 proyectos similares. En gran parte por complicaciones a raíz de la pandemia COVID-19 no ha terminado el proyecto y sigue pendiente su comercializar. Hemos tomado acciones legales y el desarrollador estuvo cumpliendo con pagos mensuales. Vemos buenas intenciones y confiamos que los inversionistas recibirán el 100% de su capital y el rendimiento anual estimado por el tiempo transcurrido hasta su liquidación.
Santa Elena
Este proyecto ha representado un reto mayor en cuanto al comportamiento del desarrollador frente los términos y condiciones del contrato de crédito y las garantías que firmó a cambio del financiamiento que recibió. Afortunadamente a raíz de la capacidad de nuestro equipo legal y haber tomado las acciones indicadas a tiempo, el proceso legal ha avanzado de forma satisfactoria lo cual nos permite estimar que los inversionistas una vez más recibirán de vuelta el 100% de su capital más los intereses correspondientes por el tiempo transcurrido.
Pino
El proyecto ha devuelto 100% de capital y ha pagado intereses equivalentes a 6% anualizado. Estamos esperando un pago complementario de intereses entre enero y febrero de 2024 que debería llevar la tasa más cerca a la tasa originalmente estimada.
Desempeño de la Cartera Pagada
El estatus de 173 proyectos de inversión financiados hasta 31 mayo 2024 que ya se han liquidados al 100% (capital e intereses) contemplando cada inversión como un proyecto, es decir no son porcentajes ponderados por el tamaño del proyecto.
Definiciones
- Antes – Representa los proyectos que pagaron 90 días o más antes de su fecha estimada de vencimiento. Estos proyectos demuestran una gestión eficiente y un cumplimiento excepcional de los plazos establecidos.
- A Tiempo – Incluye los proyectos que se pagaron 30 días antes o después de su fecha estimada de vencimiento. Este grupo demuestra nuestra capacidad para mantenernos en línea con los plazos acordados.
- Tarde – Comprende los proyectos que pagaron 90 días o más después de su fecha estimada de vencimiento. Aunque estos proyectos presentaron retrasos en el pago, el rendimiento anual real fue aproximada la tasa estimada.
Resumen del Desempeño de la Cartera Pagada
En resumen, el 40% de los proyectos que han sido 100% liquidados (capital e interés) fueron pagados entre 30 días antes o hasta 30 días después de su fecha estimado de pago: estos consideramos que fueron pagados ‘A tiempo’. De los demás proyectos 16% pagaron 30 días o más antes de su fecha estimada y 44% pagaron 30 días o más después de su fecha estimada.
Si bien nos esforzamos para estimar correctamente el tiempo que los proyectos de inversión se tardarán en terminar la construcción vender y pagar, puede haber retrasos. Las principales razones que un proyecto se atrasa son:
- Lenta respuesta de las autoridades para tramites
- Clausuras (independiente de la razón, levantar una clausura toma tiempo)
- Fallas en la ejecución
- Lento avance en ventas
Eso dicho, también los proyectos pueden pagarse anticipadamente. Esto típicamente es por un excelente desempeño comercial, es decir llegan clientes que quieren comprar en volumen y/o poner depósitos fuertes a cambio de negociar el precio total.
En fin, la inversión inmobiliaria es una opción sumamente interesante por los altos rendimientos que se generan por el riesgo limitado a raíz de la solidez de sus garantías. Eso dicho, el principal riesgo es el tiempo. En M2CROWD nuestro compromiso, como puente entre el desarrollador y el inversionista, se enfoca en el cobro de la tasa anual estimada. Esto implica que los proyectos que pagan antes pagan menos y los proyectos que pagan tarde pagan más, pero al final nuestro objetivo es procurar que la tasa anual que recibe el inversionista sea lo más cercando posible a la tasa estimada.
Rendimientos Reales de Proyectos Pagados
*TIR: Tasa interna de retorno
Los rendimientos de los 173 proyectos que ya se han liquidado al 100% (capital e intereses) contemplando cada inversión como un proyecto, es decir, no son porcentajes ponderados por el tamaño del proyecto. Esta gráfica no contempla 2 proyectos de reventa que tuvieron rendimientos anualizados de más de 50% anual.
Resumen de los Rendimientos Reales Pagados
Esta gráfica demuestra los rendimientos brutos reales que los proyectos que han concluido entregaron al final por cada año de nuestra operación. Utilizamos el cálculo de TIR (Tasa Interna de Retorno) tomando en cuenta la fecha de entrega de los recursos y cada pago recibido para liquidar 100% del capital y los intereses acumulados sobre el tiempo transcurrido.
Lo más importante de esta gráfica es que los mínimos varían entre un 5.7% y un 12.2% con un promedio de 9.8%mientras los máximos varían desde un poco más de 5.7% y hasta más de 43.7% con un promedio de 24.2%. En promedio las tasas varían de 5.7% hasta 16.8% con un promedio sobre los 5 años de 15.6%.
| Sobre 5 Años | |||
|---|---|---|---|
| De la Línea | Más bajo | Promedio | Más alto |
| Mínimo | 5.7% | 9.8% | 12.2% |
| Promedio | 5.7% | 15.6% | 16.8% |
| Máximo | 5.7% | 24.2% | 43.7% |
Re-Ventas
Los proyectos de Re-Venta representan proyectos previamente fondeados donde uno o más inversionistas solicita salir anticipadamente. Sus derechos de cobro se ponen a fondear en el Mercado Segundario lo cual es una inversión aún más rentable con un perfil de riesgo similar o menos a los proyectos normales. Si bien estos proyectos suelen ser sumamente atractivos, hubo dos proyectos de Re-Venta que tuvieron rendimientos mayores a 50% los cuales omitimos de la gráfica arriba para no distorsionarlo. Esto dos proyectos fueron:
Icono Vallejo Re-Venta: Los derechos de cobro se adquirieron en febrero 2020 acumulando intereses desde agosto 2018. Al recibir el pago de la liquidación en agosto 2020 solo 193 días después su TIR se fue al 89.9%.
Torres Morelos Re-Venta: Los derechos de cobro se adquirieron en febrero 2020 acumulando intereses desde diciembre 2018. Al recibir el pago de la liquidación solo 3 días después su TIR se fue al 1,171,501,770%.
| ReVenta | ||
|---|---|---|
| Datos para Cálculo | Icono Vallejo – ReVenta | Torres Morelos –ReVenta |
| Inversión | $834,389.00 | $889,237 |
| Fecha Inicio | 07/02/20 | 17/02/20 |
| 1er Pago | $455,400 | NA |
| Fecha 1er Pago | 02/04/20 | NA |
| 2do Pago | $459,933 | NA |
| Fecha 2do Pago | 26/06/20 | NA |
| Pago Final | $86,047 | $1,016,522 |
| Fecha Liquidación | 18/08/20 | 20/02/20 |
| Intereses | $166,991 | $127,285 |
| Rendimiento Total | 20% | 14% |
| Días Transcuridos | 60 | 3 |
| TIR | 89.9% | 1,703% |