Las FIBRAs en México han sido una opción sólida para los inversionistas que buscan ingresos pasivos con altos dividendos. Pero, ¿qué pasa con su crecimiento de capital? En este artículo, descubrirás las 5 mejores FIBRAs para 2025, cómo combinan dividendos atractivos con apreciación de valor, y qué estrategias pueden maximizar tus rendimientos.
📌 ¿Qué son las FIBRAs y por qué son una inversión inteligente en 2025?
Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) permiten invertir en sectores como industrial, comercial, hotelero y oficinas, obteniendo ingresos por arrendamiento.
🔹 Beneficios clave de invertir en FIBRAs:
✅ Altos dividendos: deben repartir al menos el 95% de sus ganancias en México.
✅ Seguridad: respaldadas por activos inmobiliarios físicos.
✅ Plusvalía: algunas FIBRAs han crecido más del 40% en valor en momentos clave.
💡 Experiencia personal:
“En lo personal, solo el 20% de mi portafolio está en FIBRAs, ya que priorizo crecimiento con acciones. Sin embargo, las FIBRAs industriales han sido clave en mi estrategia, generando ingresos estables incluso en crisis económicas.”
🚀 ¿Cómo elegir las mejores FIBRAs en México?
Antes de invertir, considera estos factores clave:
✅ Dividendos atractivos (+7% anual es ideal).
✅ Crecimiento del valor de la acción (que no solo pague dividendos, sino que suba en el tiempo).
✅ Solidez financiera (baja deuda y buenos contratos de arrendamiento).
✅ Sector en crecimiento (FIBRAs industriales son las más resilientes).
💰 TOP 5 FIBRAs en México con mejor rendimiento en 2025
Aquí te dejo las 5 FIBRAs con el mejor balance entre dividendos y crecimiento de capital.
1️⃣ FIBRA MQ – Potencia industrial con crecimiento sólido
🔹 Sector: Industrial
🔹 Rendimiento en dividendos: ~7.5% anual
🔹 Crecimiento de capital: +35% en los últimos 2 años
🔹 Ventaja clave: Su enfoque en parques logísticos la hace resistente a crisis.
2️⃣ Terrafina (FIBRA TERRA) – Enfocada en naves industriales premium
🔹 Sector: Industrial
🔹 Dividendos: ~8% anual
🔹 Crecimiento de capital: +28% en los últimos 3 años
🔹 Ventaja clave: Creciente demanda de almacenamiento y logística.
3️⃣ Fibra Monterrey (FMTY) – Diversificación y pagos constantes
🔹 Sector: Oficinas e industrial
🔹 Dividendos: ~9% anual
🔹 Crecimiento de capital: +25% en los últimos 3 años
🔹 Ventaja clave: Renta en dólares y estabilidad financiera.
4️⃣ FIBRA Prologis (FIBRAPL) – Potencia en bienes raíces logísticos
🔹 Sector: Industrial
🔹 Dividendos: ~6.5% anual
🔹 Crecimiento de capital: +30% en los últimos 2 años
🔹 Ventaja clave: Su enfoque en centros de distribución de alto nivel.
5️⃣ FIBRA Danhos (DANHOS) – Especialista en centros comerciales premium
🔹 Sector: Comercial
🔹 Dividendos: ~8.2% anual
🔹 Crecimiento de capital: +20% en los últimos 2 años
🔹 Ventaja clave: Ubicaciones premium con flujo estable de arrendamientos.
⚖️ FIBRAs vs. Acciones: ¿Qué opción te hace ganar más dinero?
🔹 Si buscas ingresos mensuales constantes → FIBRAs
🔹 Si buscas crecimiento a largo plazo → Acciones (VOO, QQQ, XLK, etc.)
🔹 Si quieres diversificación → Combinación de ambas
💡 Experiencia personal:
“En mi estrategia, veo las FIBRAs como una mezcla entre renta fija y variable. No esperes multiplicar tu dinero como con el S&P500, pero sí puedes generar ingresos pasivos seguros.”
🛑 Errores comunes al invertir en FIBRAs (y cómo evitarlos)
❌ No diversificar – No pongas todo tu dinero en una sola FIBRA.
❌ Invertir sin analizar estados financieros – Revisa su deuda y ocupación de inmuebles.
❌ No considerar impuestos – Las FIBRAs pagan retención fiscal sobre dividendos.
🎯Ejercicio práctico: ¿Cuánto podrías ganar invirtiendo en FIBRAs en 2025?
Una de las mejores formas de entender el potencial de las FIBRAs es hacer cálculos con un caso real. Vamos a suponer que tienes $100,000 MXN y decides invertir en Fibra Monterrey (FMTY), una de las FIBRAs con mejor equilibrio entre dividendos y crecimiento de capital.
🔎 Caso real: Inversión en Fibra Monterrey (FMTY) en 2025
💰 Precio actual de FMTY (marzo 2025): $11.80 MXN por acción
📈 Dividendos anuales esperados: $1.08 MXN por acción (~9.1% anual)
📊 Crecimiento estimado del precio de la acción: 10% anual
📌 Paso 1: Comprar acciones
Si inviertes $100,000 MXN, podrías comprar:
🔹 8,474 acciones de FMTY ($100,000 ÷ $11.80 por acción).
📌 Paso 2: Calcular dividendos generados en 1 año
🔹 Cada acción paga $1.08 MXN en dividendos al año.
🔹 8,474 acciones x $1.08 MXN = $9,151 MXN en dividendos (equivalente a 9.1% de rendimiento solo por pagos mensuales).
📌 Paso 3: Calcular la apreciación del precio de la acción
🔹 Si FMTY crece un 10% anual, su precio podría subir de $11.80 a $12.98 MXN en 2025.
🔹 8,474 acciones x $12.98 = $110,000 MXN en valor de capital.
🔹 Ganancia de $10,000 MXN solo por la apreciación del precio de la acción.
📌 Resultados finales después de 1 año:
💰 Total de dividendos recibidos: $9,151 MXN
📊 Crecimiento del valor de la inversión: $10,000 MXN
🚀 Ganancia total en un año: $19,151 MXN (19.1% de retorno total)
📌 Comparación con otras inversiones
Para ver si FIBRAs son la mejor opción, comparemos el rendimiento con CETES y ETFs:
| Inversión | Ganancia en 1 año | |
|---|---|---|
| Fibra Monterrey (FMTY) | $19,151 MXN | |
| CETES (8.5%) | $8,500 MXN | |
| ETF S&P 500 (VOO) (~12%) | $12,000 MXN |
📌 Conclusión del ejercicio:
Invertir en FIBRAs bien seleccionadas puede ser más rentable que CETES y competir con el S&P 500. Sin embargo, requiere un análisis constante y una estrategia de diversificación para maximizar ganancias y reducir riesgos.
💡 Experiencia personal:
“Este ejercicio me ayudó a visualizar cómo mis inversiones en FIBRAs pueden generar tanto ingresos pasivos como crecimiento de capital. Ahora siempre comparo opciones antes de invertir.”
Conclusión: ¿Vale la pena invertir en FIBRAs en 2025?
Las FIBRAs en México siguen siendo una opción atractiva para los inversionistas que buscan ingresos pasivos constantes y una posible apreciación de capital. Sin embargo, no todas las FIBRAs son iguales.
Si tu objetivo es crecimiento acelerado, tal vez las acciones o ETFs como VOO o QQQ sean una mejor opción. Pero si prefieres estabilidad y pagos periódicos, invertir en FIBRAs bien seleccionadas puede generar rendimientos atractivos con menor volatilidad.
💡 Experiencia personal:
“En mi estrategia, combino FIBRAs con otras inversiones para tener lo mejor de ambos mundos: crecimiento a largo plazo y flujo de efectivo mensual. La clave es diversificar inteligentemente y elegir FIBRAs con sólidos fundamentos.”
Antes de invertir, asegúrate de analizar los números, comparar opciones y definir qué tipo de inversionista eres. ¿Vas por la seguridad de los dividendos o por la revalorización del capital? La respuesta a esta pregunta determinará tu mejor estrategia.
